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Las ventajas y desventajas de un mundo sin Airbnb, ante las crecientes restricciones en sitios turísticos

El 21 de junio, el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció planes para prohibir los alquileres temporales en la ciudad a partir de noviembre de 2028.

La decisión se tomó para resolver lo que Collboni describió como “el mayor problema de Barcelona”; una crisis de vivienda que ha dejado a residentes y trabajadores fuera del mercado inmobiliario por el aumento en el precio de los arriendos.

Los planes contemplan reincorporar al mercado residencial 10.000 apartamentos actualmente registrados como de alquiler temporal en Airbnb y otras plataformas.

Barcelona no es la única ciudad que está imponiendo severas restricciones -o hasta prohibiciones- a los alquileres temporales.

Desde septiembre 2023, es ilegal alquilar a corto plazo un apartamento en Nueva York sin que te hayas registrado con las autoridades de la ciudad y estés presente en la propiedad cuando alguien se queda. Es un cambio también destinado a aliviar la crisis de vivienda.

Berlín ya había prohibido los Airbnb y los arriendos temporales en 2014, permitiéndolos nuevamente en 2018 bajo estrictos controles. En muchas ciudades costeras de California, los arriendos temporales están prohibidos o altamente controlados.

Esto hace parte de un tema más amplio: alrededor del mundo, Airbnb -que domina el mercado de esta clase de alquileres con más del 50% de las reservas online- y otras, incluyendo VRBO, Booking.com y Expedia.com, están siendo investigadas, al tiempo que se plantean interrogantes sobre para qué sirve el turismo y dónde está el balance entre los beneficios tanto para turistas como residentes.

Desde su lanzamiento en 2007, Airbnb ha sido un elemento revolucionario en la industria turística, ofreciendo en alquiler alojamiento flexible en las ciudades del mundo con el lema de “vive como un residente local” que los hoteles no pueden ofrecer.

En años recientes ha habido un coletazo contra la marca, que está acusada de inflar los precios de las viviendas y afectar a los residentes que sienten que están viviendo al lado de hoteles no regulados. Pero, ¿qué ganamos y qué perdemos sin un mercado de alquileres temporales cuando viajamos?

Experiencia "más auténtica"

“Los alquileres temporales te dan una oportunidad de quedarte en un lugar que es un poco más auténtico”, explica Lucy Perrin, editora de contrataciones de artículos de viaje y especialista en hotelería del diario británico The Times.

“Puede ser una experiencia menos clínica, más local y obviamente los precios pueden ser mejores. Tienden a trabajar bien con familias, grupos y viajeros más aventureros. Aquellos que buscan más seguridad, donde saben exactamente lo que tendrán, tienden a quedarse en un hotel”.

Parece claro que sacar los alquileres temporales del mercado turístico resultará en precios de alojamiento más altos para los viajeros. “Me sorprendería si los hoteles no se aprovechan de esta situación”, añade.

Para Caitlin Ramsdale, de la plataforma de viajes para familias Kid & Coe, hay un perdedor obvio: las familias.

“Hay muchos grupos para los que los hoteles como única opción no funciona”, comenta. “Aunque la industria hotelera ha tomado pasos para hospedar familias, el diseño y los precios de las habitaciones no funcionan para la mayoría de las familias (especialmente para las que tienen dos o más niños) que buscan tomar vacaciones cortas en ciudades" señaló.

Balance


También debe haber una manera de balancear los objetivos de la ciudad mientras ofrecen servicios a este segmento de viajeros; es una gran pérdida para los padres que quieren abrirle el mundo a sus hijos”, añadió.

El interrogante es: ¿la prohibición o la restricción de alquileres temporales realmente reduce los precios de la vivienda o afecta el inventario de viviendas?

Una investigación de la revista especializada Harvard Business Review sobre el impacto de la prohibición de la ciudad de Nueva York, publicada a comienzos de año, concluyó que, en este caso, los alquileres temporales no son los principales causantes de los arriendos altos, y que las regulaciones, en lugar de prohibiciones, ofrecerían mejores beneficios tanto para la ciudad como sus residentes.

Un resultado claro de la prohibición en la ciudad es que los precios de las habitaciones de hoteles han subido a un promedio récord de US$300 por noche.

Si eso es así, ¿por qué lo hacen las autoridades turísticas y los consejos de la ciudad? Tal vez la verdadera razón no se deba sólo a las cifras, sino a cómo se sienten los residentes locales sobre el turismo.

España está en el epicentro de la crisis del turismo excesivo en Europa, con los lugareños en vociferante oposición contra una industria turística que consideran que no los está beneficiando, en destinos como Málaga, Mallorca y las islas Canarias, así como en Barcelona.

En muchas maneras es similar al debate de la “segunda residencia” que está encendido desde hace décadas en sitios como el pintoresco condado de Cornualles, en Reino Unido.

En destinos de alto turismo, donde los residente locales rutinariamente quedan excluidos del mercado, forzados a vivir en caravanas (casas móviles) o hacer largos viajes para ir a trabajar, sienten que es enormemente injusto tener que ver sus aldeas inundadas de propiedades de alquiler temporal, desocupadas parte del año, cuando bien podrían beneficiar a los locales.

No es el único problema que contribuye a la crisis de vivienda -los sueldos congelados, especialmente para trabajadores del sector público, y reducidos programas de construcción residencial, también son responsables- pero se puede decir que el de los alquileres temporales es el más visible.

En British Columbia, Canadá, el primer ministro de ese territorio, David Eby, resumió el problema concisamente cuando explicó las nuevas reglas de alquileres temporales: “Si estás en el negocio de la compraventa, si estás comprando sitios para alquiler temporal, si estás comprando una casa para dejarla desocupada, hemos consistentemente, públicamente, repetidamente enviado el mensaje: no compitas con familias e individuos que están buscando un sitio para vivir con tus dólares de inversión”.

Así tengan éxito o no, estas prohibiciones envían una señal a los residentes que los políticos están escuchando sus reclamos y que les darán prioridad por sobre los turistas.

Sin embargo, hay una alternativa a los vetos totales. Muchos destinos, incluyendo Berlín, restringen a los propietarios y ocupantes a un máximo de 90 días al año para alquilar, permitiendo efectivamente a los anfitriones temporales a tener ingresos suplementarios, al tiempo que impiden a los arrendatarios profesionales comprar propiedades para alquiler temporal de tiempo completo.




El problema para todos los países que van en esa dirección, incluyendo Reino Unido, que propone algo similar, es la regulación. ¿Cómo se hace y cuánto más va a costar hacerlo?

En British Columbia, Canadá, el primer ministro de ese territorio, David Eby, resumió el problema concisamente cuando explicó las nuevas reglas de alquileres temporales: “Si estás en el negocio de la compraventa, si estás comprando sitios para alquiler temporal, si estás comprando una casa para dejarla desocupada, hemos consistentemente, públicamente, repetidamente enviado el mensaje: no compitas con familias e individuos que están buscando un sitio para vivir con tus dólares de inversión”.

Así tengan éxito o no, estas prohibiciones envían una señal a los residentes que los políticos están escuchando sus reclamos y que les darán prioridad por sobre los turistas.

Sin embargo, hay una alternativa a los vetos totales. Muchos destinos, incluyendo Berlín, restringen a los propietarios y ocupantes a un máximo de 90 días al año para alquilar, permitiendo efectivamente a los anfitriones temporales a tener ingresos suplementarios, al tiempo que impiden a los arrendatarios profesionales comprar propiedades para alquiler temporal de tiempo completo.

El problema para todos los países que van en esa dirección, incluyendo Reino Unido, que propone algo similar, es la regulación. ¿Cómo se hace y cuánto más va a costar hacerlo?

No obstante, para los viajeros, las noticias parecen abrumadoramente negativas. Cuando se trata de limitar los alquileres temporales, los hoteles y las pensiones probablemente serán los principales ganadores, ya que podrán cobrar los precios que quieran, al haber menos competencia.

Pero Perrin puede ver los beneficios, desde la perspectiva de la experiencia. “Creo que el veto a los alquileres temporales harán los viajes a ciudades como Barcelona un poco más auténticos”, expresa. “Cuando los lugareños son forzados a abandonar el centro de la ciudad, esta se puede quedar sin ambiente y cultura. Esto ofrecerá una mejor experiencia”.

La experta añade: “Creo que hará que los viajeros sean más creativos con las zonas en las que se hospeden y tal vez los lleve a ciudades donde puedan saltar entre lugares diferentes. A largo plazo, creo que ofrecerá una experiencia más valiosa a los turistas y menos animosidad hacia los lugareños, que al fin de cuentas es una buena cosa”.

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